Oman asunnon hankkiminen on useimmille elämän suurin ja tärkein hankinta. Ostajan on hyvä tuntea oikeutensa ja velvollisuutensa uuden asunnon kaupassa.
Kuva: Bonava
Asunto-osakkeen ostajaa suojaa asuntokauppalaki. Asunnon ostajalla on vähintään lain määrittämät oikeudet, eikä oikeuksista voi sopia toisella tavalla.
Asuntokauppalaissa on määräyksiä muun muassa asuntokaupan tekemisestä ja osakkeenomistajan suojaamisesta talon rakentamisvaiheessa.
RS-kohteita ja muita kohteita
Ostajan kannalta uuden asunnon kauppa voidaan jakaa kahteen tyyppiin. Myynnissä on niin sanottuja RS-kohteita, jotka myydään jo rakentamisvaiheen aikana. Niissä ostajien ja taloyhtiön hyväksi on asetettu asuntokauppalain vaatimat turvajärjestelmät. RS-järjestelmä tulee sanoista ”rahalaitosten suosittelema”.
Lisäksi myynnissä on kohteita, jotka myydään ja varataan sitovasti vasta sitten, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt käyttöön kaikki yhtiölle tulevat rakennukset. Näissä kohteissa ei ole RS-kohteissa pakollisia turvajärjestelmiä. Myyjän on hankittava myös näihin kohteisiin niin sanottu suorituskyvyttömyysvakuus.
RS-kohteessa asunnonostajien edut suojattava
Rakentamisvaiheessa myytävien asuntojen ostajien edut on suojattava asuntokauppalain 2 luvussa säädetyllä tavalla. Tärkeimmät suojamääräykset ovat seuraavat:
- Rakentamisvaiheen kauppa on tehtävä kirjallisesti.
- Myyjän on asetettava asuntokauppalain edellyttämät turva-asiakirjat säilytettäväksi pankkiin tai aluehallintovirastoon. Turva-asiakirjat muodostavat hankkeen toteutuksen raamin. Niitä ovat muun muassa vakuustodistukset, taloussuunnitelma, kiinteistön tiedot, rakennuslupa ja lupapiirustukset, rakennustapaselostus ja erikoistyöselostukset ja urakkasopimus.
- Myyjän on asetettava yhtiön ja osakkeenostajien hyväksi asuntokauppalain edellyttämät vakuudet.
- Ostajilla on oikeus valita omiksi edustajikseen rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja.
Asuntoilmoittelussa suojajärjestelmän piiriin kuuluvasta asuntoyhtiöstä käytetään nimikettä RS-kohde.
Tutustu taloyhtiölainaan
+Uudisasunnoissa on yleisesti käytössä niin sanottu taloyhtiölaina. Taloyhtiölaina on perustamisvaiheessa taloyhtiön nimiin otettua lainaa, jota suoritetaan pankille maksamalla lainan korkoja ja lyhennyksiä. Taloyhtiölaina on jyvitetty asunnon ostajille yhtiöjärjestyksen mukaan. Sama koskee vanhoissa taloyhtiöissä korjauslainoja.
Asunnon ostaja voi valita, maksaako hän oman osuutensa lainasta pois kaupantekovaiheessa. Jos ostaja pitää osuutensa taloyhtiölainasta, hän lyhentää sitä omistusaikana rahoitus- eli pääomavastikkeen muodossa kuukausittain taloyhtiölle. Asunnon omistaja voi myöhemminkin maksaa taloyhtiölle osuutensa taloyhtiölainasta pois yhtiöjärjestyksen määrittelemällä tavalla.
Taloyhtiölainassa voi olla alkuvaiheessa määräaikainen lyhennysvapaa, jolloin lainaa ei lyhennetä, vaan taloyhtiön pankille maksetaan vain lainan korot. Ostajan kannattaa tarkkaan selvittää pääomavastikkeen suuruus. Pääomavastike on luonnollisesti pienempi lyhennysvapaan aikana, kun lainasta maksetaan vain korot. Kun taloyhtiö alkaa lyhentää lainaa, pääomavastike nousee merkittävästi.
Asunnon ostajalla voi olla myös henkilökohtaista pankkilainaa, jonka korkoja ja lyhennyksiä hän maksaa pankin kanssa sovitun mukaisesti. Isoin ero lainoissa on siinä, että kun omasta asuntolainasta vastaa yksin, taloyhtiölainasta vastaa taloyhtiö eli osakkaat yhdessä.
Osakkeenomistaja maksaa lisäksi taloyhtiölle aina hoitovastiketta, jolla katetaan kiinteistön hoito- ja ylläpitokuluja. Pääomavastike ja hoitovastike yhteensä muodostavat niin sanotun yhtiövastikkeen. Jos joku osakkaista ei selviydy vastikemaksuistaan, taloyhtiö voi turvautua perintään tai asunnon haltuunottoon. Pahimmassa tapauksessa maksamattomia vastikkeita voi päätyä muiden osakkaiden kontolle muita tällaisia tilanteita on harvoin.
Asunnon velaton hinta tarkoittaa kauppahintaa ja mahdollista taloyhtiölainaosuutta yhteenlaskettuna. Myyntihinta eli kauppahinta on puolestaan summa, jonka ostaja maksaa myyjälle. Jos yhtiölainan osuus velattomasta hinnasta on suuri, myyntihinta voi näyttää pieneltä. Kannattaa kuitenkin aina tarkastella asunnon velatonta hintaa ja omaa kokonaisvelkaa sekä -kustannuksia suhteessa maksukykyyn. Esimerkiksi korkojen muutokset vaikuttavat sekä henkilökohtaisiin että taloyhtiölainoihin.
Taloyhtiölainojen lyhennysvapaan kesto saa heinäkuussa 2023 voimaan tulleen lain mukaan olla korkeintaan yksi vuosi ja taloyhtiön ottaman luoton määrän osuus enintään 60 prosenttiin uusien myytävien asuntojen osakkeiden velattomasta hinnasta.
Ota selvää tontista
+Taloyhtiö voi sijaita joko omalla tontilla tai vuokratontilla. Kun taloyhtiö omistaa tontin, taloyhtiölle tontista syntyvä kustannus on vain kiinteistövero, johon asunnon omistaja osallistuu maksamalla hoitovastiketta. Oma tontti tarkoittaa asunnon korkeampaa hintaa ostohetkellä, koska hintaan kuuluu myös tontti. Tällöin asunnon kuukausikohtaiset kulut jäävät selvästi pienemmiksi.
Taloyhtiö voi sijaita niin sanotulla perinteisellä vuokratontilla, jolloin taloyhtiö ei voi lunastaa tonttia omaksi. Tällöin taloyhtiö maksaa tontinomistajalle vuokraa, jota asunnon omistaja maksaa taloyhtiölle hoitovastikkeessaan. Ostajan on syytä selvittää taloyhtiön ja tontinomistajan välisen maanvuokrasopimuksen ehdot, kuten vuokran suuruus ja korotusehdot sekä vuokrasopimuksen pituus, jotta voi ennakoida mahdolliset muutokset omaan hoitovastikkeeseensa.
Nykyisin kaupunkialueilla on yleistynyt tilanne, että taloyhtiön rakennus sijaitsee niin sanotulla valinnaisella vuokratontilla. Taloyhtiö maksaa maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaan tontinomistajalle vuokraa, jota osakkaat maksavat omalta osaltaan taloyhtiölle niin sanottuna tontinvuokravastikkeena. Tontinomistajan ja taloyhtiön välille laadittu maanvuokrasopimus mahdollistaa sen, että taloyhtiö voi ostaa tontista määräosia. Jos asunnon omistaja lunastaa oman osuutensa tontista maksamalla huoneistokohtaisen tonttiosuutensa pois, tontinvuokravastiketta ei tällöin tarvitse taloyhtiölle maksaa. Asunnon ostaja voi lunastaa oman osuutensa tontista kaupantekohetkellä tai myöhemminkin taloyhtiön yhtiöjärjestyksen määrääminä ajankohtina ja ehdoilla.
Selvitä rakentajan taustat
Itse asunnon ja taloyhtiön tietojen lisäksi ostajan on hyvä selvittää myös se, kenen kanssa on kauppaa tekemässä. Voit käyttää apuna seuraavia tietolähteitä:
- Luotettavat rakentajat -portaali esittelee Talonrakennusteollisuuden jäsenyritykset ja tietoja mm. laaduntuottamiskyvystä.
- Zeckit tarjoaa maksutta kaikista Suomen yrityksistä valintaan vaikuttavia yritystietoja sekä asiakasarvioita.
- www.ytj.fi sisältää yritysten perustietoja, onko yritys esimerkiksi ennakkoperintä- ja ALV-rekisterissä ja mistä saakka rekisteröinnit ovat olleet voimassa.
- Uudisasuntorakentamisen asiakastyytyväisyystutkimus EPSI Rating mittaa kuluttaja-asiakkaiden laatukokemusta kattavalla ja yhdenmukaisella tavalla.
Lataa uuden asunnon ostajan opas
Uuden asunnon kauppa –ostajan oppaasta saat hyödyllisiä tietoja uuden asunnon ostamisesta, muun muassa kaupan tekemisestä, lisä- ja muutostöistä, muutto- ja vuositarkastuksesta sekä asunnon virhevastuusta.
