Vuositarkastus järjestetään, kun rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä on kulunut 12–15 kuukautta eli noin vuoden asumisen jälkeen.
Jos yhtiössä on useita rakennuksia, vuositarkastus on järjestettävä kunkin rakennuksen osalta 12-15 kk määräajassa siitä, kun rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennuksen asunnot käyttöönotettavaksi.
Myyjän on ilmoitettava vuositarkastuksen ajankohdasta ostajille, taloyhtiölle ja suorituskyvyttömyysvakuuden antajalle vähintään kuukautta ennen sen toimittamista.
Vuositarkastuksen toteuttamistavasta ei laissa ole määräyksiä. Tarkastus voi koostua esimerkiksi yhdestä tai useammasta tarkastustilaisuudesta. Vuositarkastuksessa on kuitenkin aina toteuduttava keskeinen vaatimus, jonka mukaan asunnon ostajilla ja asunto-osakeyhtiöllä on oltava mahdollisuus kirjata kaikki virheet ja puutteet vuositarkastuksen pöytäkirjaan. Tyypillisesti lista niistä toimitetaan ostajien ja asunto-osakeyhtiön toimesta perustajaosakkaalle jo etukäteen ennen varsinaista vuositarkastustilaisuutta.
Pöytäkirja on laadittava
Laki edellyttää, että myyjä laatii vuositarkastuksesta pöytäkirjan. Pöytäkirjalle ei ole erityisiä muotovaatimuksia. Olennaista on, että pöytäkirjasta ilmenee vuositarkastuksen pitoaika, asianosaiset ja ilmoitetut/tarkastuksessa havaitut virheet. Yleensä etukäteen toimitetut virhelistat liitetään varsinaisen tilaisuuden pöytäkirjaan. On kuitenkin huomattava, että uusia virheitä ja puutteita voidaan vielä esittää vuositarkastustilaisuudessa, ja aina siihen asti, kunnes vuositarkastuksen pöytäkirjan tarkastukselle varattu aika on umpeutunut.
Ostajille, taloyhtiölle ja suorituskyvyttömyysvakuuden antajalle on varattava tilaisuus tarkastaa pöytäkirja ja esittää sitä koskevat huomautukset kohtuullisessa, vähintään kolmen viikon pituisessa ajassa pöytäkirjan tiedoksisaannista.
Kunnossapitovastuu määrää, kuka ilmoittaa virheet
Ostajien ja asuntoyhtiön välinen puhevalta virhetilanteissa on lähtökohtaisesti jaettu kunnossapitovastuun mukaisesti.
Tämä tarkoittaa yleensä sitä, että
- ostaja ilmoittaa hallitsemansa huoneiston sisäpinnoissa, sisätilojen laitteissa sekä kaapistoissa ja kalusteissa ilmenevät virheet. Ostaja ilmoittaa myös pihan tai muiden tilojen virheet, jos ne kuuluvat yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaan kunnossapitovastuulle.
- yhtiö ilmoittaa muissa rakennuksen osissa ja yhtiölle kuuluvilla piha-alueilla ilmenevät virheet.
Myyjän ja ostajan näkemykset samaan asiakirjaan
Ostajalla on oikeus kirjata tai kirjauttaa pöytäkirjaan kaikki virheinä pitämänsä asiat. Yleensä myyjä kirjaa samaan pöytäkirjaan oman käsityksensä asiasta. Hän ottaa kantaa siihen, pitääkö myyjä ilmoitettua asiaa vastuulleen kuuluvana virheenä. Jos osapuolet ovat eri mieltä jostakin seikasta, tulkitaan asiaa asuntokauppalain virhesäännösten perusteella.
Kaikki virheet ilmoitettava vuositarkastuksessa
Kaikki havaittavissa olevat virheet on ilmoitettava vuositarkastuksessa. Vuositarkastuksen jälkeen myyjä ei enää vastaa virheenä seikasta, joka olisi ollut havaittavissa. Tarkastusmenettelyn jälkeen virheet korjataan.
