Asunto-osakeyhtiöiden remonttilainan saanti on vaikeutunut. Useita peruskorjaushankkeita on jouduttu karsimaan. On tehty vain välttämättömin. Moni saneerauksia suunnitellut taloyhtiö on siirtänyt remontit hamaan tulevaisuuteen, koska lainat eivät riitä tai niitä ei ole lainkaan myönnetty.
Suomessa muhii ison mittakaavan ongelma. Se koskettaa koko valtakuntaa. Mitä nyt lähiöille ja 70-luvun asunto-osakeyhtiöille tulee tapahtumaan?
70-luvulla rakennetut asunto-osakeyhtiöt suurissa vaikeuksissa
Mitä tehdä, jos taloyhtiön oma tilipankki ei myönnä lainaa sen remonttiin? Entä jos lainatarjouskilpailu ei kiinnosta ainoatakaan rahoituslaitosta? Kuinka menetellä, jos asunto-osakeyhtiö suunnittelee putkiremontin yhteydessä tehtävää energiatehokkuutta parantavaa saneerausta, mutta pankki kieltäytyy rahoittamasta sitä.
Mikä neuvoksi, kun rahoituslaitos kesken peruskorjaushankkeen valmistelua muuttaa tapaansa laskea kiinteistön arvon niin, että se johtaa merkittävään lainamäärän pienentymiseen? Entä jos taloyhtiö ei saa rahoitusta kokoon edes talon välttämättömimpiin korjaustoimenpiteisiin? Onko vain odotettava asunnoissa tapahtuvia vesivahinkoja ja tilkitä putkia sitä mukaa kun vuotoja ilmenee?
Kaikki edellä olevat tapaukset ovat tositilanteista.
Niinkin on käynyt, että remontintarpeessa olevassa asunto-osakeyhtiössä hankesuunnitelman päätyttyä tehtiin enemmistön kannattamana päätös, jossa todettiin kiinteistön olevan kunnossa.
Remonttitoiveet sammuvat lainarahan puutteeseen
Suomen kansallisvarallisuus koostuu pääosin rakennuskannasta. Suuri osa maan asunnoista on rakennettu 1970- ja 1980-luvuilla.
Elämme parhaillaan hetkeä, jossa 70-luvun kerrostalot tulisi saattaa nykymoodiin. Aikanaan niitä rakennettiin yli 200 000. Monet niistä, kaupunkien keskustoissa sijaitsevat, ovat läpikäyneet linjasaneerauksen ja täyttävät nykyajan vaatimukset.
Kaupunkikeskusten liepeillä ja lähiöissä puolestaan vallitsee täysin erilainen todellisuus. Moni 70-luvun kiinteistö on ilman omaa syytään joutunut ongelmiin. Tahtotila peruskorjauksille on kyllä korkealla, mutta rahahanat ovat tiukentuneet, joissain paikoin täysin sulkeutuneet.
Taloyhtiöiden lainansaanti on vaikeutunut. Suurimpiin rahoituskriiseihin ovat ajautuneet etenkin laajoja energiaremontteja ja linjasaneerauksia suunnittelevat taloyhtiöt.
Ongelma ei ole pelkästään pienten paikkakuntien tai muuttotappioalueiden. Sama ääni kaikuu isommissakin kaupungeissa, Tampereella, Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä. Haasteilta ei olla vältytty pääkaupunkiseudullakaan.
Tulossa ison mittakaavan ongelma
Koko valtakuntaa koettelevaan muutokseen on havahduttu myös Kuopiossa.
”Asunto-osakeyhtiöiden rahoitusongelmat ovat isoja tällä hetkellä”, sanoo kuopiolaisen rakennusliike KUMONI Oy:n toimitusjohtaja Pasi Pitkänen. ”Hankkeet joko eivät lähde käyntiin ollenkaan tai sitten niitä joudutaan karsimaan niin pieniksi, etteivät ne ole sen jälkeen kiinteistön ylläpidon ja elinkaaren kannalta kovin järkeviä.”
”Se on tilkkutäkkikorjaamista pahimmillaan.”
”Viemäreiden pakolliset korjaukset eivät ole uusivaa korjausta. Kun viemärit sukitetaan ja vesijohdot korjataan, jäävät kylppärit sekä vanhat vedeneristeet ennalleen. Riskipaikat säilyvät. Korjausvelka ei siinä häviä. Tulee käymään aivan päinvastoin.”
Pasi Pitkänen on jo vuosia puhunut asiasta henkilöille, joilla olisi mahdollisuus vaikuttaa. Ministeriöönkin on laitettu viestiä. Hän toivoo, että ihmisten silmät vihdoin avautuisivat huomaamaan koko yhteiskuntaa koskettelevan ongelman, ja että siihen tartuttaisiin ennen kuin on liian myöhäistä. Häntä harmittaa se, kuinka ihmisten tärkeintä omaisuutta kohdellaan.
”Tylyjä ovat jutut joka puolella Suomea. Ihmisten omaisuus on sulamassa”, muotoilee Pitkänen, joka on ollut tekemässä putkiremontteja yli 4000 asuntoon. Hän arvioi, että tilanne vain synkkenee, ellei pian löydetä asiaan ratkaisumalleja, instrumentteja ja vastuunkantajia. ”On tulossa ihan aidosti ison mittakaavan ongelma.”
Tarpeellisten remonttien lykkääminen tulee kalliiksi.
On arvioitu, että rahoituksen sääntely saattaa ajaa ihmisiä pois omistusasumisen piiristä.
”Pitkittyessään tilanne johtaa asuinalueiden eriarvoistumiseen”, Pitkänen maalaa. Kiristynyt rahoituksen saatavuus horjuttaa rakennusalan työllisyysnäkymiä sekä maan talouskehitystä.
Katoaako remontissa korjausvelka?
Taloyhtiöille konsultointipalveluita tarjoavan Insinööritoimisto Savon Kunto & Kosteus Oy:n vetäjä Jari Piippo on omakohtaisesti kokenut taloyhtiöiden ahdingon.
”Vielä vuosi sitten Kuopiossa asiat näyttivät olleen kunnossa. Siihen saakka yksikään hanke ei ole kaatunut rahoitukseen”, toteaa Piippo, joka on toiminut taloyhtiöiden edustajana jo kahdentoista vuoden ajan, tarjoten muun muassa kunnossapidontarveselvityksiä, peruskuntoarvioita sekä peruskorjausten hankesuunnittelua, rakennuttamista ja valvontaa.
”Kulunut vuosi muutti kaiken.” Piippo kertoo, että hänen asiakastaloyhtiöiden kohdalle on sattunut puolenkymmentä hanketta, joissa on ilmennyt enemmän tai vähemmän ongelmia juuri rahoitukseen liittyen. ”Joissakin tapauksissa on jouduttu heti karsimaan. Osa hankkeista pysäytettiin siksi aikaa, että saatoimme miettiä jatkotoimenpiteitä. On ollut kohteita, joissa omarahoitusta käyttäen on hanke saatu niukin naukin käyntiin”, Piippo luettelee. ”Onhan tämä aika iso ongelma.”
Jari Piipon mukaan kuopiolaiset taloyhtiöt haluavat saneerata kiinteistönsä kunnolla ja päästä eroon korjausvelasta. ”Ruutukaavan ulkopuolella laajojen peruskorjausten toteuttaminen on kuitenkin käynyt mahdottomaksi, sillä pankit ovat viimeisen vuoden aikana alentaneet kiinteistöjen vakuusarvon 50 prosenttiin, aiemman 70 prosentin sijasta.”
Piipon havaintojen mukaan nykyinen pankkien vakuusarvon laskutapa perustuu kohteen oletettuun arvoon heti saneerauksen jälkeen. Laina myönnetään kaikissa tapauksissa 15–25 vuodeksi. ”Jos rahoittajan riskiä ajatellaan, tärkeämpää olisi pohtia kiinteistön arvoa korjausvelkoineen esimerkiksi 10–15 vuoden kuluttua saneerauksen toteutuksesta”, Piippo tuumii.
”Remonteissa lähdetään aina liikkeelle taloyhtiön tahtotilasta. On ihan ookoo, jos taloyhtiö päättää, että tehdään mahdollisimman vähän. Mutta jos taloyhtiö perinteisen putkiremontin tai sukitusremontin yhteydessä haluaisi tehdä esimerkiksi tilamuutoksia, sähköremonttia, yhteisten tilojen kunnostuksia tai parantaa energiatehokkuutta, tulee seinä vastaan.”
”Joudutaan karsimaan. Tehdään vain välttämätön. Kiinteistöön jää korjausvelkaa niin sähköjärjestelmiin, lämmitysjärjestelmiin kuin ilmanvaihtoon, ehkä myös vedeneristyksiin”, Piippo harmittelee.
”Sähköjärjestelmätkään eivät ole ikuisia. Keskukset, sähkökalusteet ja johtimet vanhenevat. Niille on laskettu käyttöikää noin 50 vuotta. Lamput palavat niin kauan, kuin johdot koskettavat toisiaan, mutta ajatelkaa kuinka monesti vaikkapa olohuoneen kytkimen kosketinpinnat ovat 50 vuoden aikana kytkeytyneet päälle ja pois ja siinä kuluneet.” Piippo tähdentää, ettei puhuta pelkästään korjausvelasta, vaan myös rakenteisiin jäävistä piilevistä riskeistä.
Kuka ottaa vastuun huomisesta?
Jari Piippo on pohdiskellut erilaisia keinoja syntyneen tilanteen ratkaisemiseksi.
Hän esittää toiveen, että rahoituslaitokset tutkisivat asiaa uudestaan ja päivittäisivät asunto-osakeyhtiöiden takauslainajärjestelmän. Yksi vaihtoehto on palata takaisin aiempaan laskentakaavaan.
Taloyhtiöiden lainakanta keskittyy pääkaupunkiseudulle sekä suurimpiin kaupunkeihin. Valtaosa suomalaisista asunto-osakeyhtiöistä on kansainvälisesti arvioiden hyvässä kunnossa eikä niiden taloudellinen asema ole yhtäkkiä muuttunut. Kolmasosa on kokonaan velattomia, saman verran on yhtiöitä, joilla on vain vähän velkaa. ”Taloyhtiöt ovat vakavaraisia ja maksukykyisiä.”
Piippo uskoo, että pankeilta löytyy instrumentteja ja kykyä hoitaa asiat tyylikkäästi.
Jos rahoitussektorin linja säilyy haluttomuutena rahoittaa remontteja kestävästi, Piippo haluaisi kutsua valtion tai ARA:n mukaan yhteisiin talkoisiin, tarjoamaan lisävakuuksia puuttuville rahoitusosuuksille, jotta kohteet tulisi peruskorjattua niin, että korjausvelasta päästäisiin kokonaan eroon.
KUMONI Oy:n Pasi Pitkänen on miettinyt samaa kuin Jari Piippo: ”Valtion tai ARA:n myöntämä lisätakaus olisi hyvä ratkaisu. Myös yksityiset sijoitusrahastot olisi saatava mukaan.”
”Kertakorjaaminen tulee kokonaisuutena paljon halvemmaksi, kuin se, että parsitaan sieltä täältä koko ajan.”
Asunto-osakeyhtiölain mukaan talon kaikki osakkaat osallistuvat vesivahingoista aiheutuneiden kustannusten jakamiseen, myös ne asukkaat, jotka omalla rahallaan ovat ehtineet laittaa märkätilansa kuntoon.
”Ei ole kenenkään etu, jos kiinteistöjen annetaan rapistua ja korjausvelan kasvaa. Se ei ole vakuutusyhtiön etu, jos tapellaan vahingoista, joita talojen rakenteisiin jätetyt riskipaikat aiheuttavat. Kun asuntojen arvot sulavat, ei siitä hyödy rahoittajat, ei taloyhtiöt, vähiten osakkeenomistajat”, Pitkänen luettelee.
Hän pitää tärkeänä sitä, että peruskorjauksiin ryhdyttäessä remontoidaan kestävällä tavalla ja saatetaan kiinteistö vastaamaan taloteknisesti nykyajan vaatimustasoa, käytettävyys sekä asumisviihtyisyys huomioon ottaen. Yhdellä kertaa asianmukaisesti toteutetulla peruskorjauksella päästäisiin eroon taloyhtiön häiriöherkkyydestä.
Peruskorjausten toteuttaminen vaatii suunnitelmallisuutta ja päättäväisyyttä. Korjaustarpeet on tunnistettava vuosia aikaisemmin ennen varsinaisiin saneeraustöihin ryhtymistä.
”Ei tässä lähdetä huvikseen tekemään näitä juttuja. Ei ole tarkoitus ylisuunnitella eikä yliremontoida. Nyt on aito oikea tarve ryhtyä toimenpiteisiin, ennen kuin omistus sulaa ihan kokonaan.”
Lähiöremonttimalli optimoi kustannuksia
Kuopiossa on tartuttu tuumasta toimeen.
Pasi Pitkänen kertoo hänen yrityksensä ryhtyneen kehittämään lähiremonttimallia ratkaisuksi 70-luvun rakennusten peruskorjauksiin.
Kvr-urakan tavoin toteutettavassa lähiremontissa pyritään optimoimaan peruskorjaushanke sellaiseksi, että sen läpiviemiselle voidaan varmistaa rahoitus tässä kiristyneessä rahoitustilanteessa. ”Suunnittelemme ja rakennamme itse.”
Koska 70-luvun rakennukset ovat toistensa kanssa hyvin samankaltaisia, lähiremonttimalli on helposti monistettavissa. Syntyy synergiaetuja. Optimoinnin avulla pyritään alentamaan kustannuksia ja sitä kautta varmistamaan hankkeen rahoitus, jotta peruskorjaus voidaan toteuttaa.
”Toki ajattelumallimme vaatii tilaajalta ja asunto-osakeyhtiöltä uudenlaista katsantokantaa”, Pitkänen myöntää. ”Se vaatii luottoa tilaajan ja urakoitsijan välillä.”
”Nyt tarvitaan yhteiskuntavastuuta”
”Lähiremonttimallimme on yhden yksittäisen yrityksen oma keino palvella lähiöiden asunto-osakeyhtiöitä, pieni apu suuren ongelman ratkaisemiseksi”, KUMONI Oy:n toimitusjohtaja Pitkänen toteaa. Hän toivoo kaikkien niiden toimijoiden, joilla on ratkaisun avaimia käsissään, yhdistävän voimansa yhteiskuntaa murentavan rahoitushaasteen selättämiseksi. Nyt tarvitaan uusia rahoitusmalleja ja keinoja. Tämä pitää nähdä mahdollisuutena.
Pasi Pitkänen ja Jari Piippo peräänkuuluttavat rahoituslaitosten edustajilta sekä päättäjiltä vastuuntuntoa ja yhteiskuntavastuuta. Nyt olisi sen paikka. ”Pidetään huolta kansallisvarallisuudestamme.”
Teksti ja kuvat: Heikki Luukkonen
