Oikeusministeriön työryhmä ehdottaa maakaareen muutoksia. Lausunnolla olevassa esityksessä arvioidaan kahta vaihtoehtoista tapaa sähköisen kiinteistönkaupan sääntelyn kehittämiseksi. Lisäksi työryhmä ehdottaa muutoksia muun muassa hallinnanjakosopimuksen kirjaamiseen sekä ennalta sovittua korvausta kaupasta vetäytymisen korvaussääntelyyn. Talonrakennusteollisuus oli mukana työryhmän seurantaryhmässä.
Maakaari, jossa säädetään muun muassa kiinteistön kaupasta ja panttaamisesta velan vakuudeksi, on suurelta osin yhä voimassa sellaisena kuin se tuli voimaan vuonna 1997. Kiinteistönomistuksen ja -vaihdannan olosuhteet ovat kuitenkin maakaaren voimassaolon aikana muuttuneet. Tästä lähtökohdasta oikeusministeriö asetti vuoden 2022 huhtikuussa työryhmän valmistelemaan ehdotusta maakaaren uudistamiseksi.
Työryhmän tehtävänä oli arvioida erityisesti kiinteistöjen luovutuksen sekä niiden kirjaamisen muutostarpeita liittyen esimerkiksi sähköisen asioinnin yleistymiseen. Uudistuksen taustalla on pääministeri Sanna Marinin hallituksen ohjelman tavoite hallinnon ja yhteiskunnan digitalisaation edistämisestä.
Työryhmä on nyt saanut työnsä päätökseen ja ehdottaa maakaareen maltillisia muutoksia. Työryhmän mietintö on nyt lausunnolla.
Talonrakennusteollisuus ry:llä oli edustus oikeusministeriön asettamassa seurantaryhmässä, jonka tehtävänä oli seurata ja arvioida varsinaisen työryhmän työtä.
Kaksi vaihtoehtoa sähköisen kiinteistönkaupan kehittämiseksi
Keskeisimmät työryhmän ehdotuksista koskevat sähköistä kiinteistökauppaa. Sähköinen kiinteistönkauppa on ollut mahdollista jo lähes vuosikymmenen ajan, mutta käytännössä sen käyttö on jäänyt hyvin vähäiseksi.
Työryhmän esityksessä arvioidaan kahta vaihtoehtoista tapaa sähköisen kiinteistönkaupan sääntelyn kehittämiseksi. Ensimmäinen vaihtoehto perustuisi nykyisen, Maanmittauslaitoksen ylläpitämän sähköisen kiinteistönkaupan palvelun kehittämiseen. Toisessa vaihtoehdossa sallittaisiin kiinteistönkaupan tekeminen myös yksityisen kaupankäyntipalvelun tarjoajan järjestelmässä.
Vaihtoehtojen esittämiseen on päädytty, koska työryhmän käytettävissä olevien tietojen perusteella lainsäädännön kehittämisen lähtökohdaksi otettavasta mallista ei ole ollut mahdollista vielä tehdä valintaa. Mallin valinnassa on tarkoitus hyödyntää työryhmän ehdotuksesta saatavaa lausuntopalautetta.
Hallinnanjakosopimusten kirjaamissääntelyä ehdotetaan täydennettäväksi
Lisäksi työryhmä ehdottaa muutoksia muun muassa kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden kirjaamista ja kiinteistöpanttioikeutta koskevaan sääntelyyn. Esitetyt muutokset liittyvät esimerkiksi kiinteistön hallinnanjakosopimuksen ja panttaamattomuussitoumuksen kirjaamiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.
Hallinnanjakosopimuksen kirjaamista ja kirjauksen oikeusvaikutuksia koskevaa sääntelyä ehdotetaan täydennettäväksi, koska sopimusten käytännön merkitys on kasvanut. Ehdotuksen mukaan jatkossa saataisiin kirjata kiinteistön omistajan ilmoitus tai yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön tai kiinteistöllä olevan rakennuksen hallinnasta. Hallinnan jakaminen voisi koskea kiinteistön tai rakennuksen aluetta tai hallinnan ajankohtaa. Kukin yhteisomistajista voisi hakea kirjaamista itsenäisesti. Lisäksi sopimus kiinteistön hallinnasta voitaisiin kirjata usealle kiinteistölle kaikkien yhteisomistajien ollessa sopijapuolina. Nykysääntelyn mukaan saadaan kirjata vain kiinteistön yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön hallinnasta.
Kaupasta vetäytymisen korvaussääntelyssä huomioitaisiin ennalta sovittu korvaus
Työryhmä ehdottaa myös kaupanvahvistajan määräyksen antamisen perusteita muutettavaksi sekä kaupanvahvistajan tehtävää ja virkavastuuta selvennettäväksi. Lisäksi ehdotetaan kiinteistönkaupan esisopimuksen sääntelyn kehittämistä. Muutosta ehdotetaan esimerkiksi sellaisiin korvaussääntelyn tilanteisiin, joissa osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty maakaaren määrämuodossa (MK 7 §:n 2 mom.) ja toinen osapuoli kieltäytyy tekemästä kauppaa ja vetäytyy sopimuksesta. Uutena lisäyksenä työryhmä ehdottaa, että tällaisissa tilanteissa korvauksesta voitaisiin sopia jo ennalta.
Katso myös
Juha Terho asiamies
