Taloyhtiölainojen käyttöä ja yksityishenkilöiden asuntoluottojen enimmäispituutta rajoittavat lakimuutokset ovat läpäisseet eduskuntakäsittelyn ja tulossa voimaan heinäkuun alussa. Asuntoluototukseen vaikuttaa lisäksi tämän vuoden alussa voimaan tullut Fivan suositus lainanhoitorasituksen ylärajasta. Aran toiminnasta omistusasumisen ja puukerrostalorakentamisen edistäjänä on puolestaan juuri valmistunut VTV:n selvitys. Lisäksi käynnissä on kiinteistöjen yksityisoikeudellisia oikeussuhteita säätelevän maakaaren muutosarviointityö.
Eduskunta hyväksyi toisessa käsittelyssä lakipaketin, jolla rajoitetaan kotitalouksien velkaantumista. Taustalla on jo vuonna 2019 julkistettu VM:n Mörttisen työryhmän raportti kotitalouksien velkaantumisesta. Lakien voimaantulo edellyttää vielä presidentin lainvahvistusta. Lait tulevat voimaan 1.7.2023.
Lakimuutoksilla rajoitetaan taloyhtiölainojen käyttöä ja säädetään enimmäispituus yksityishenkilöiden asuntoluotoille
Uudisrakentamisen yhteydessä asuntoyhteisöjen luoton (taloyhtiölainojen) määrä rajoitetaan enintään 60 prosenttiin uusien myytävien asuntojen osakkeiden velattomasta hinnasta. Lainojen enimmäistakaisinmaksuaika on 30 vuotta. Asuntoyhteisöluottoja koskevia rajoituksia sovelletaan vain uudisrakennuksiin eli korjausrakentaminen jää sääntelyn soveltamisalan ulkopuolelle.
Luottosopimus ei lähtökohtaisesti saisi sisältää lyhennysvapaita ensimmäisen viiden vuoden aikana siitä, kun rakennusvaihe on päättynyt. Luottosopimuksessa saadaan kuitenkin sopia lyhennysvapaasta tai velan pääoman säännöllistä lyhennystä pienemmistä maksueristä rakentamisvaiheen päättymisestä lukien enintään 12 kalenterikuukauden ajan.
Rakentamisvaiheen päättymisellä tarkoitetaan esityksessä asuntokauppalain 1 luvun 5§:n tarkoittamaa ajankohtaa (rakennusvalvonnan käyttöönottohyväksyntä + hallinnonluovutuskokous). Lisäksi sallitaan tilapäiset maksujärjestelyt, jotka ovat välttämättömiä asunto-osakeyhtiön maksuvalmiuden turvaamiseksi.
Yksityishenkilöitä koskeva asuntoluottojen enimmäistakaisimaksuaika rajataan 30 vuoteen. Luotonantaja saa kuitenkin 10 prosentin osuudessa asuntoluottojen luotonannon kokonaismäärästä poiketa enimmäismaksuajasta kullakin vuosineljännesjaksolla. Esitys ei sisällä niin sanottua enimmäisvelkasuhdetta, jota alun perin esitettiin. Enimmäisvelkasuhteella olisi rajoitettu kotitalouden kaikkien velanhoitomenojen kokonaismäärää suhteessa kotitalouden tuloihin.
Lisäksi kuluttajaluotonannon valvonta siirtyy Etelä-Suomen aluehallintovirastolta Finanssivalvonnalle.
Ehdotuksen taustalla on pääministeri Marinin hallituksen ohjelman kirjaus, jossa edellytetään toimia sekä kotitalouksien suoran että välillisen velkaantumisen hillitsemiseksi. Hyväksyttyjen lakien tarkoituksena on ehkäistä kotitalouksien asuntoluottojen maksuaikojen pidentymistä, hillitä liiallista luotonantoa erityisesti taloyhtiöille, edistää asiakkaansuojaa sekä parantaa muun kuluttajaluotonannon luotonmyöntökäytäntöjä.
RT esitti valmistelun yhteydessä säilytettäväksi kahden vuoden lyhennysvapaan eikä myöskään pitänyt tarpeellisena säätää 30 vuoden enimmäislaina-aikaa taloyhtiölainoille tai asuntoluotoille. Lisäksi RT on korostanut taloyhtiölainojen tärkeää merkitystä kaikkien rakennusliikkeiden rahoitusmuotona uudistalohankkeessa.
Fivan suositus lainanhoitorasituksen ylärajasta astui voimaan vuoden alussa
Finanssivalvonnan (Fiva) johtokunnan kesäkuussa 2022 antama suositus pankeille asuntolainanhakijoiden lainanhoitorasituksen ylärajaksi on tullut voimaan 1.1.2023.
Asuntolainoja voidaan myöntää pääsääntöisesti lainanhakijoille, joiden kaikkien lainanhoitokulujen arvioidaan pysyvän stressitilanteessa alle 60 prosentissa lainanhakijan nettotuloista. Lainaa myönnettäessä lasketaan lainanhakijan kohdalla ns. kuormitettu lainanhoitorasitus.
Laskennassa menoina otetaan huomioon hakijan kaikkien luottojen hoitokulut. Laskennassa luottojen takaisinmaksuaika on enintään 25 vuotta ja korko vähintään 6 prosenttia lukuun ottamatta pitkäaikaisesti korkosuojattuja ja kiinteäkorkoisia luottoja.
Fiva päätti edelleen pidentää 1.10.2021 voimaan tulleen kiristetyn lainakaton eli asuntolainojen enimmäisluototussuhteen voimassaoloaikaa. Muiden kuin ensiasunnon ostajien lainakatto säilyy 85 prosentissa ja ensiasunnon ostajilla 90 prosentissa.
Fiva on ollut huolissaan kotitalouksien velkaantumisesta ja on aiemmin esittänyt enimmäisvelkasuhdetta. Fiva päätyi suositukseensa sen jälkeen, kun kesäkuussa 2022 annettu Sanna Marinin hallituksen esitys eduskunnalle kotitalouksien velkaantumisesta ei sisältänyt alun perin kaavailtua bruttotuloihin perustuvaa enimmäisvelkasuhdetta. Fiva siis suosittelee enimmäisvelkasuhdetta, mutta se perustuu lainanhakijan nettotuloihin.
VTV on arvioinut ARAn toimintaa
Valtiontalouden tarkastusvirasto (VTV) on julkistanut 7.2.2023 tarkastusmuistion Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn toiminnasta omistusasumisen ja puukerrostalorakentamisen edistäjänä. ARA myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia, tukia ja takauksia sekä ohjaa ja valvoo ARA-asuntokannan käyttöä.
ARA-asuntojen kysyntää ylläpitävät väestönkasvu, edulliset vuokrat sekä asuntojen pieni vaihtuvuus. Suurissa kaupungeissa kohtuuhintaisten, sosiaalisin perustein myönnettävien vuokra-asuntojen kysyntä ylittää tarjonnan. VTV:n mukaan markkinaehtoisella asuntotuotannolla on vaikea ratkaista tätä kysyntää. Korkotuki- ja takauslainojen hyväksymisvaltuudet ovat riittäneet hyvin. Rakentamisen määrää rajoittavat kohtuuhintaisten tonttien saatavuus sekä ARAn vaatimukset hankkeiden kustannus- ja laatutasolle.
Raportin mukaan ARAn rahoitusvälineet eivät aina vastaa rakennuttajien ja rahoittajien tarpeita. Rakennushankkeiden toteuttajat saavat rahoituslaitoksilta vain vähän tarjouksia pitkiä eli 40 vuoden korkotukilainoja koskeviin tarjouspyyntöihin. Tulevaisuudessa ainoa ARA-lainoittaja saattaa olla Kuntarahoitus.
VTV:n mukaan ARAn ja ympäristöministeriön tulisi selvittää tarvetta ja mahdollisuuksia rahoittaa keskisuurten maakuntakeskusten vuokrataloyhtiöitä ARAn korkotukilainoilla. VTV kehottaa myös ARAa kiinnittämään huomiota rahoitusta myöntäessään huomiota riskeihin, joita aiheutuu asumisoikeusasuntojen pysyvien käyttö- ja luovutusrajoitusten sekä ennustetun muuttoliikkeen yhteisvaikutuksesta.
Lisäksi raportti arvioi puukerrostalorakentamisen edistämiseksi asetettuja politiikkatavoitteita. ARA on edistänyt puurakentamista muun muassa korotetuilla käynnistysavustuksilla. Raportissa arvioidaan puurakentamisen estymisen rajoitteita kuten korkeammat rakentamiskustannukset kuin betonirakentamisessa.
Maakaareen muutosarviointityö käynnissä
Kiinteistöjä koskevien yksityisoikeudellisten oikeussuhteiden kannalta keskeisin säädös on vuoden 1997 alusta voimaan tullut maakaari. Maakaaren voimaantulon ja osittaisuudistusten jälkeen kiinteistönomistukseen- ja vaihdantaan liittyvät olosuhteet ovat kuitenkin muuttuneet, minkä vuosi nykylain toimivuutta ja muutostarpeita on katsottu tarpeelliseksi arvioida.
Oikeusministeriö asetti 26.4.2022 työryhmän valmistelemaan ehdotusta maakaaren säännösten muutostarpeiden arvioimiseksi ja tarvittavien lainmuutosten valmistelemiseksi. Työryhmän tehtävänä on valmistella hallituksen esityksen muotoon laadittu ehdotus maakaaren muuttamisesta ottaen huomioon erityisesti maakaaren muutostarpeista oikeusministeriössä virkatyönä laadittu arviomuistio ja siitä saatu lausuntopalaute.
Samassa yhteydessä ministeriö asetti myös seurantaryhmän, jonka tehtävänä on seurata ja arvioida työryhmän työtä.
Molempien ryhmien toimikausi kestää maaliskuun 2023 loppuun. Talonrakennusteollisuus ry:llä on edustus seurantaryhmässä, asiamies, VT Juha Terho.
Hankkeen tavoitteet
Työryhmätyön tavoitteena on ottaa huomioon toimintaympäristön muutokset, kuten sähköisen asioinnin yleistyminen, jolla on merkitystä erityisesti kiinteistöjen luovutusten ja muihin kiinteistöön liittyvien oikeuksien perustamisen sekä niiden kirjaamisen kannalta. Tämä koskee erityisesti kirjallisen ja sähköisen kiinteistönvaihdannan muotovaatimusten ja toteuttamistapojen arviointia, jossa on otettava huomioon kiinteistönomistukseen liittyvät selkeyden, ennakoitavuuden ja oikeusvarmuuden vaatimukset. Tavoitteen toteuttamiseksi ehdotettavat keinot eivät saa estää sitä, että kiinteistönkauppa voidaan jatkossakin tehdä myös kirjallisesti.
Työryhmä voi tehdä muitakin tarpeellisena pitämiään ehdotuksia maakaaren sääntelyn selventämiseksi sekä kiinteistönvaihdannan ja kirjaamisen toimintamahdollisuuksien lisäämiseksi. Työryhmä ei kuitenkaan käsittele kiinteistönkaupan virhevastuuta koskevaa sääntelyä. Tavoitteensa toteuttamiseksi työryhmä voi tarvittaessa esittää maakaareen ehdotettavista muutoksista johtuvia muutoksia myös muuhun lainsäädäntöön.
Lisätietoja
johtaja Anu Kärkkäinen, anu.karkkainen@rt.fi, 050-3376699
asiamies Juha Terho, juha.terho@rt.fi, 050-5481610
