Asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoa rakennusten purkamisesta ja uusrakentamisesta helpotetaan. Uudistukseen liittyvät lainmuutokset tulevat voimaan 1. maaliskuuta 2019.
Purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan käytännössä sitä, että kasvukeskusten taloyhtiöt purkavat tai luovuttavat isojen peruskorjausten ja -parannusten tarpeessa olevia rakennuksiaan ja tilalle rakennetaan enemmän uusia asuntoja ja muita huoneistoja.
Keskeisin muutos on se, että taloyhtiön yhtiökokous voi jatkossa 4/5:n määräenemmistöllä (yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista) päättää purkamisesta ja uusrakentamisesta, kun voimassa olevan lain mukaan asunto-osakeyhtiön on päätettävä hankkeesta yksimielisesti.
Uudistus tuo taloyhtiöille nykyistä enemmän toteutus- ja rahoitusvaihtoehtoja mittaviin peruskorjauksiin ja lisäksi se turvaa kunkin osakkaan asumisen, asuntovarallisuuden arvon sekä yhtiön ja osakkaiden velkojien aseman. Muutos vauhdittaa uusien asuntojen syntymistä sekä mahdollistaa alueiden tehokkaamman käytön ja kehittämisen.
Taloyhtiön yhtiökokous voi päättää 4/5:n määräenemmistöllä purkamisesta ja uusrakentamisesta, kun osakkaille tarjotaan uudet huoneistot yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti. Tällöin uuden huoneiston käypä arvo on vähintään vanhan arvo, vanhojen osakkaiden uusien huoneistojen käypien arvojen keskinäinen suhde vastaa vanhojen huoneistojen arvojen suhdetta ja uuden huoneiston hallintaoikeus vastaa likimain vanhaa huoneistoa ja osakkaan vastikeperuste ei kasva.
Lisäksi asunto-osakeyhtiölakiin tulee uusia säännöksiä päätöksentekoa varten laadittavasta purkamisen ja uusrakentamisen suunnitelmasta ja sitä koskevasta riippumattoman asiantuntijan lausunnosta sekä niiden toimittamisesta osakkeenomistajille ja velkojille ennen yhtiökokousta.
Jos osakas ei halua osallistua hankkeeseen, hänellä on oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. Lakiin lisätään myös säännökset vähemmistöosakkeiden lunastamisesta käypään hintaan. Osakkeenomistajalla, jolla on yli 90 prosenttia taloyhtiön osakkeista ja niiden tuottamista äänistä, on lunastusoikeus silloin, kun peruskorjaaminen ei ole taloudellisesti eikä asuntojen käytettävyyden kannalta kannattavaa.
Yhtiökokous voi myös 4/5:n määräenemmistöllä päättää talouden ja käytettävyyden kannalta arvioiden purkukuntoisen rakennuksen ja kiinteistön luovuttamisesta sekä selvitystilasta siten, että yhtiön netto-omaisuus jaetaan saman tien osakkaille. Tässä tilanteessa osakkaat saavat rahoitusta esimerkiksi uuden huoneiston hankkimiseen jostain muualta.
Purkavan uusrakentamisen vaikutusten suuruusluokka riippuu asunto-osakeyhtiölain sääntelyn lisäksi myös siitä, miten maankäyttöön ja kaavoitukseen, taloyhtiön ja osakkaiden verotukseen sekä muihin hankkeen toteutuksen reunaehtoihin liittyviä säännöksiä ja käytäntöjä tullaan jatkossa kehittämään ja miten asunto- ja rakentamisen markkinat kehittyvät.
Purkavan uusrakentamisen mahdollisuuksien arviointia varten on oikeusministeriön toimeksiannosta luotu laskuri, jolla voidaan havainnollistaa hankkeen edellytyksiä ja vaikutuksia. Tutustu laskuriin!
RT pitää erinomaisena, että purkavan uusrakentamisen päätöksenteko helpottuu. Rakennusoikeuden lisäämisen ohella myös muilla kunnallisilla toimilla on keskeinen merkitys uusrakentamishankkeen onnistumisedellytysten luomisessa. Keskeisessä roolissa ovat muun muassa asetettavat pysäköintivelvoitteet, kaavoitustoimien nopeus sekä perittävien maankäyttömaksujen suuruus. Myös rakennuslupakäytäntöjen tulisi tukea purkavaa uusrakentamista.
RT on aktiivisesti vaikuttanut lainsäädännön helpottamiseen ja RT:n edustajat ovat olleet mukana oikeusministeriön lakia valmistelleessa työryhmässä.
Lisätietoja:
- Juha Terho
juha.terho@rakennusteollisuus.fi - Anu Kärkkäinen
anu.karkkainen@rakennusteollisuus.fi
