Kuluneella viikolla taloyhtiölainoista ja niiden kasvusta on riittänyt paljon puhetta. Alkuviikosta sekä Nordea että Suomen Pankki tulivat ulos varoittaen asuntoyhteisöjen lainakannan nopeasta kasvusta sekä siihen liittyvistä riskeistä. Viimeksi tänään Hypoteekkiyhdistys nosti omassa asuntomarkkinakatsauksessaan varoittavan sormen pystyyn taloyhtiölainoihin ja sijoittajakysyntään liittyen. Velkaantumiskehityksestä on oltava hereillä ja on hyvä että riskeistä puhutaan, mutta ilmiön taustalla on myös hyviä puolia, jotka ovat keskustelussa jääneet taka-alalle.
Kolikon kääntöpuolena kasvaneissa taloyhtiölainoissa on vilkas asuntorakentaminen. Uudisasuntorakentaminen on jatkunut hyvässä kasvussa jo kohta kolme vuotta, eikä tämä kehitys olisi ollut mahdollista ilman velkamäärien merkittävää nousua. Asuntorakentaminen tapahtuu aina osin vieraalla pääomalla, joten on selvää, että asuntojen uudisrakentaminen kasvattaa myös velkaa.
Korkeaksi kohonneilla asuntotuotantomäärillä ja velkaantumisen kasvulla olemme edesauttaneet investointeja tuottavuuden kasvuun. Kaupunkien kasvu lisää kasautumisetuja, jotka tutkimustiedonkin perusteella heijastuvat positiivisesti tuottavuuteen. Vähenevän työikäisen väestön Suomessa talouskasvua on haettava nimenomaan tuottavuuden kasvun kautta. Riittävällä asuntorakentamisella hallitaan meneillään olevaa kaupungistumisen haastetta ja päästään lähemmäksi tuottavuuden kasvun tavoitetta.
Suomessa asuntojen hintakehitys on ollut viime vuosina vaisua, eikä hintojen nopeaa nousua ole tällä rakentamisen aktiviteetilla näköpiirissä. Toisaalta, kuten Suomen Pankkikin toi katsauksessaan esille, asuntorakentamisen taso kansantaloudessa ei ole noussut 90-luvun lamaa edeltäneelle tasolle tai myöskään saavuttanut sellaista tasoa, jota on nähty Euroopan kriisimaissa ennen velkavetoisten asuntohintakuplien puhkeamista. Lisäksi, vaikka kotitalouksien velkaantumisaste on ennätyskorkealla, olemme Suomessa edelleen hyvässä asemassa verrattuna muiden Pohjoismaiden tilanteeseen. Nyt, talouden hyvänä aikana käytävä keskustelu ja tehtävät toimenpiteet edesauttavat ongelmien ehkäisyä tulevaisuudessa.
Asuntomarkkinoiden tämänhetkinen tilanne on monen tekijän summa. Ensinnäkin, yksityinen rahoitus on hakeutunut kiinteistösektorille matalan korkotason ja kasvavan kaupungistumisen ajamana. Asuntotuotannon kasvun taustalla on yhä varsin vahva sijoittajakysyntä. Taloyhtiölainojen kasvun riskeistä puhuttaessa, sijoittajakysynnän jatkuminen ja merkitys on olennainen. Jos rahoitus järjestyy pankkien kautta, voidaan hyvin olettaa, että asiakas on stressitestattu riittävän hyvin. Toki oma tapauksensa ovat käteisrahalla ja pelkästään taloyhtiölainalla asuntonsa hankkivat, joiden maksukykyä ei pankki pääse testaamaan. Näistä tapauksista ei ole tilastotietoa, mutta uskoisin niiden olevan kokonaiskuvassa varsin vähäisessä asemassa. Lisäksi, mikäli eri asuntosijoittajat ovat vivuttaneet korkeillakin lainotusasteilla asuntoinvestointejaan, lienee taustalla riittävästi muita vakuuksia, jotka takaavat pankille saamiset pahimmassa tapauksessa.
Toiseksi, samaan aikaan kun yksityinen raha on virrannut markkinoille, on julkinen valta saanut aikaan kaavatuotantoa asuntorakentamiseen. Kuluvalla MAL-sopimuskaudella seutukuntakohtaiset tuotantotavoitteet ylittyvät selvästi kaikilla neljällä suurella seutukunnalla. Lisäksi on saatu aikaan päätöksiä seudullisista raideliikennehankkeista, jotka tuovat jatkumoa asuntotuotantoon ja kaivattua suhdannekestävyyttä. Seuraavan hallituksen olisi jatkettava tätä hyvää kehitystä ja nostettava kaupunkipolitiikka keskeiseksi hallitusohjelman kokonaisuudeksi, kuten EK tällä viikolla ehdottikin.
Asuntojen rakentamiselle on jatkossakin tarvetta. Asia käy hyvin ilmi esimerkiksi viiden talousasiantuntijan laatimista, valtiovarainministerille osoitetuista muistioista, joiden aiheina olivat Suomen keskeisimmät kysymykset talous- ja työllisyyspolitiikan hoidossa. Suomessa asuntomarkkinoiden tilanne on yleisesti ottaen hyvässä vaiheessa. Rakennamme riittävästi asuntoja kasvukeskuksiin, joilla edesautamme työvoiman liikkuvuutta ja sitä kautta tuemme työllisyysasteen nousua. Rakentamisaktiviteetin myötä syntyneet riskit velkaantumisessa pitää tiedostaa, mutta pelkkien riskien esiin nostaminen antaa tilanteesta liian yksipuolisen kuvan. Hyviä puoliakin löytyy runsaasti.
Sami Pakarinen
pääekonomisti
Rakennusteollisuus RT ry
Erinomainen Kirjoitus – viikon paras kannanotto taloyhtiö ja asuntosijoituslainoista. Pakko todeta on ekonomisteille eroja – Sami on laadukas Ekonomisti. Asuntoihin sijoittamalla on saatu pyörät pyörimään, työllistetty ihmisiä, saatu vero-euroja ja pidetty vuokrapaineet aloillaan.
Kiitos Sami hyvästä blogista ja tyylikkäästä kirjoituksesta – Ei klikkien kalastusta vaan Asiaa.