Pitkäjänteinen kiinteistönpito ja osaava korjaaminen ovat avainasemassa, kun 1960 – 1980 -lukujen asuntojen korjaustarpeita ratkotaan. Korjausrakentamisen asiantuntijaryhmä totesikin kesäkuisessa raportissaan, että tarvitaan ryhtiliike, jotta rakennuskannan korjausvaje saadaan kurottua umpeen.
Totta on, että kiinteistöjen ylläpitokulttuuri on amatöörimäistä. Ammattimaisuutta on saatava lisää sekä isännöintiin että kiinteistöjen ylläpitoon ja korjaamiseen. Lisäksi korjausrakentaminen on ollut sivuraiteella rakentamisen koulutuksessa ja tutkimuksessa. Strategioista ja julistuksista huolimatta julkinen valta on käsitellyt korjausrakentamista lähinnä hätäaputöinä.
Korjaamisen painopiste on siirtynyt 1960 – 1980 -luvuilla rakennettuihin taloihin. Taloteknisten peruskorjausten eli kansanomaisesti putkiremonttien lisäksi tarvitaan katto-, julkisivu-, ikkuna- ja parveke- sekä hissi-, varasto- ja pihasaneerauksia.
Kiinteistön taloteknisille järjestelmille ei luovutuksen jälkeen tehdä mitään, ellei niissä ilmene toimintahäiriöitä. Kuitenkin kiinteistö tarvitsee auton tavoin suunnitelmallisia asiantuntijan tekemiä tarkastuksia ja arviointeja, säätö- ja muita toimenpiteitä sekä näiden dokumentointia. Ennaltaehkäisy on aina halvempaa kuin jälkien korjaaminen.
Korjaamatta jättäminen – ja siitä aiheutuva rakennusten rapistuminen – on tietoinen valinta. Korjausvelkaa syntyy, kun kunnossapito ei kata kuin rakenteiden kulumista. Se kertoo, paljonko rakennuksiin on jäänyt investoimatta, jotta ne olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa. Eri lähteistä riippuen korjausvelkaa on 25 – 50 miljardia euroa. Summa on merkittävä suhteessa rakennuskannan 370 miljardin euron kokonaisarvoon.
Korjausrakentamisen osuus talonrakentamisen tuotannon kokonaisarvosta oli yli puolet vuonna 2014. Se on pienempi kuin muissa Pohjoismaissa ja Keski-Euroopassa, joissa korjaaminen muodostaa 60 – 70 prosenttia rakentamisesta. Tähän vaikuttavat rakennuskannan ikä, erilaiset ylläpidon ja korjausrakentamisen kulttuurit sekä yhteiskunnan tuet.
Kiinteistönomistajat ovat avainasemassa kulttuurimuutoksen aikaansaamisessa. Tärkeintä on herättää omistajat tiedostamaan suunnitelmallisen kiinteistönpidon merkitys ja sitä kautta ylläpitämään, korjaamaan ja kehittämään kiinteistöjään oikein. Auton ei tarvitse olla kovinkaan arvokas, kun se käytetään merkkihuollossa kilometrien tai kuukausien täyttyessä. Sama logiikka ei toimi paljon arvokkaamman tase-erän, oman asunnon, kanssa. Ennakoivia huoltotoimenpiteitä ei tehdä, ja vain se, mikä menee rikki, korjataan. Kun rakennusta käytetään ja hoidetaan väärin, se menettää energiateho- ja sisäolosuhdeominaisuutensa.
Kiinteistöjen ylläpidossa on paljon oppimista ja työsarkaa, niin ostaja- kuin tekijäpuolellakin, sillä talot ovat jatkossa entistä teknisempiä. Asukkaiden ja kiinteistöhoitajien käyttöönoton ja käytön aikaista opastusta ja koulutusta on lisättävä. Kun tahtoa riittää, taloteknisiin töihin on laadittavissa paremmin esimerkiksi taloyhtiömaailmaan soveltuvia yhteistyömalleja.
Kun korjausrakentaminen pääsee sivuraiteelta pääasemalle, se mahdollistaa korjausvajeen pienentämisen ja kiinteistöomaisuuden arvon säilymisen.
Jari Syrjälä
Toimitusjohtaja
LVI-Tekniset Urakoitsijat LVI-TU ry
Blogiteksti on alun perin julkaistu Mediaplanetin Rakennamme.fi-erikoisjulkaisussa.
Kirjoita kommentti