1. Aluksi
Lakihankkeen rakentamisen vastuisiin liittyvien säännösten tavoitteeksi on asetettu rakentamisen laadun parantaminen. Keskeinen rooli vaikuttaa olevan sisäilmaongelmilla, jonka otsikon alle myös hallitusohjelmassa rakentamisen vastuita koskeva kirjaus on tehty.
Kiinteistö- ja rakennusalalla saatujen kokemusten mukaan nimenomaan eri tahojen yhteistoiminta ja hankekohtainen arviointi parantavat rakentamisen laatua – ei vastakkainasettelu, johon suuntaan lakiehdotuksessa ollaan alan käytäntöjä valitettavasti palauttamassa ainakin, mikäli sopimusvapautta rajoitetaan.
Päävastuullisen toteuttajan vastuun kiristäminen ei ole lääke rakennetun ympäristön elinkaaren aikaisen toiminnan epäonnistumiseen. Perusteluissa ollaan väärällä linjalla esimerkiksi sen osalta, että rakennusten ja rakennetun ympäristön laatuongelmia ja korjauskustannuksia näytetään kohdistavan ainoastaan urakoitsijoiden toteutusvastuulle ja katsotaan esimerkiksi kosteus- ja homevaurioiden johtuvan vain urakoitsijoiden toiminnasta. Kuitenkin merkittävä osa rakentamiseen liittyvistä laatuongelmista johtuu tunnetusti suunnitteluvirheistä ja rakennetun ympäristön korjausvelka puutteellisesta huollosta ja ylläpidosta. Näiden seikkojen osalta onkin erittäin huolestuttavaa, että rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuuta kavennetaan ja tämän intressiä huolehtia omista rakentamiseen ja rakennuksen elinkaareen liittyvistä toimistaan vähennetään.
Poistamalla rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuuta, saatetaan myös luoda rakennuksen ylläpidosta huolehtimisen kannalta haitallista kulttuuria, jossa rakennushankkeeseen ryhtyvä / kiinteistönomistaja kokee olevansa pelkkä avaimet käteen -asiakas pitkänä takuuaikanakin. Lisäksi pykäläehdotukset sisältävät jäljempänä esitettävällä tavalla epäkohtia, jotka saattavat vaikuttaa esimerkiksi korjausvelan kasvamiseen sekä riitatapausten lisääntymisen ja pitkittymiseen.
Jäljempänä esitettävin perustein kolme keskeisintä uudistuksen yhteydessä huo- mioitavaa seikkaa ovat: (i) sopimusvapaus on säilytettävä nykyisessä laajuudessaan, (ii) kunkin vastuutahon tulee vastata nimenomaan oman sopimuksenmukaisen suorituksensa asianmukaisuudesta sopimuksessa määritetyissä puitteissa ja (iii) rakennushankkeeseen ryhtyvän (joka on yleensä myös kiinteistönomistaja) vastuun kaventaminen on rakentamisen ja rakennetun ympäristön laadun kannalta haitallista.
2. Nykytila
Maankäyttö- ja rakennuslain rakentamiseen liittyviä vastuita koskevan järjestelmän mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvällä on keskeisiltä osin huolehtimisvelvollisuus. Tämän asemansa nojalla rakennushankkeeseen ryhtyvä voi päättää sopimusvapauden nojalla, miten ja millä ehdoilla sen on tarkoituksenmukaisinta toteuttaa rakennushankkeensa. Huolehtimisvelvollisuus on toteutettavissa delegoimalla vastuita asianmukaisille tahoille.
Nykyjärjestelmä on looginen, koska rakennushankkeeseen ryhtyvä tekee tosiasiallisesti esimerkiksi hankkeen suunnitteluun, kustannuksiin, aikatauluun, resursointiin sekä keskeisten toimijoiden valintaan liittyvät päätökset, jotka keskeisesti määrittävät hanketta myös laadun osalta. Toteutusvaihe tapahtuu käytännössä rakennushankkeen ryhtyvän määrittämissä puitteissa.
Toteutusvaiheen jälkeen kohteen käytöllä, huollolla ja ylläpidolla on ratkaiseva rooli esimerkiksi sisäilmaongelmien sekä korjausvelan osalta. Työnsuoritus luovutetaan toteutusvaiheen jälkeen rakennushankkeeseen ryhtyvälle, jolla (tai jonka seuraajalla) on edelleen keskeisenä tahona mahdollisuus vaikuttaa rakennuksen kuntoon sen elinkaaren aikana. Myös tästä näkökulmasta rakennushankkeeseen ryhtyvän toiminnalta tulee jatkossakin edellyttää vastuullisuutta.
Ympäristöministeriön valmistelussa ei ole käsityksemme mukaan huomioitu riit- tävästi sitä, että jo voimassaolevissa ja alalla yleisesti käytettävissä Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa YSE 1998 on määrätty urakoitsijan laatuvastuusta varsin tiukasti ja riittävästi. On hyvin epätodennäköistä, että lakiin kirjattu vastuu parantaisi rakentamisen laatua verrattuna selkeään jo olevaan sopimusvastuuseen. YSE 1998 -ehtojen mukaan:
- • Urakoitsija vastaa suorituksensa laadusta ja sen on noudatettava sopi- musasiakirjoissa edellytettyä laadunvarmistusta (YSE 1998 10 §). Tilaaja voi esimerkiksi tarjouspyynnössä vaatia parhaaksi katsomiaan laadunvar- mistustoimenpiteitä.
- Urakoitsija vastaa urakkasopimukseensa sisältyvistä töistä ja materiaa- leista. Urakoitsija vastaa aliurakoitsijoidensa ja muiden alaistensa töistä ja toimenpiteistä kuin omistaan (YSE 1998 24 §)
- Mikäli työntuloksessa todetaan työn aikana virhe tai puute, urakoit- sijan on korjattava tai korvattava se uudella suorituksella (YSE 1998 27 §).
- Mikäli kahden (2) vuoden takuuaikana ilmenee korjaustarve, sen ole- tetaan johtuvan urakoitsijasta ja urakoitsija on velvollinen korjaa- maan virheet, ellei se pysty osoittamaan virheen johtuneen jostain muusta (YSE 1998 29 §).
- Mikäli takuuajan jälkeen ilmenee piilevä virhe, urakoitsija on kym- menen (10) vuoden ajan velvollinen korjaamaan sen, mikäli virhe tai puute on johtunut urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta, sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä (vrt. YSE 1998 10 §) tai täyttämättä jääneestä suorituksesta (YSE 1998 30 §).
• Korjausvelvollisuuden lisäksi urakoitsijalla on velvollisuus korvata aiheuttamansa vahingot YSE 1998 25 § mukaisesti.
Mikäli tilaaja katsoo, että YSE 1998 -ehdot eivät olisi jossakin tilanteessa riittäviä tai muuten tarkoituksenmukaisia, tilaaja voi sopimusvapauden nojalla esittää sopimukseen otettavaksi yleisistä sopimusehdoista poikkeavia ehtoja. Näin käytännössä tapahtuukin esimerkiksi siten, että tietyille työnsuorituksille, kuten vesieristyksille ja kattorakenteille annetaan yleisesti pidempiä erillistakuita.
Rakennusalalla on lisäksi viime vuosina yhteisesti kehitetty sopimuskäytäntöä voimakkaasti siten, että käytettäväksi on uusien vakiosopimusehtojenkin myötä tullut uusia, pääsääntöisesti yhteistoiminnallisia toteutusmuotoja, joissa myös rakentamisen ja rakennetun ympäristön laatuun on kiinnitetty erityistä huomiota. Esimerkkeinä tästä voidaan mainita allianssimalli, elinkaarimalli sekä projektinjohtourakointi. Tätä seikkaa ja näitä mahdollisuuksia ei ole käsityksemme mukaan otettu riittävästi huomioon lain valmistelussa. Päinvastoin, pykäläehdotusten sisältö osittain jopa estäisi näiden toteutusmuotojen käyttämistä.
3. Sopimusvapauteen puuttuvat määräykset
3.1. Yleisesti sopimusvapaudesta
Ympäristöministeriön pykäläehdotuksissa on keskeinen ongelma niiltä osin kuin niillä puututaan sopimusvapauteen. Rakennusteollisuus RT ry:n ehdottomana kantana on, että sopimusvapaus tulee säilyttää. Osapuolen on sopimusvapauden puitteissa voitava esimerkiksi rajoittaa vastuunsa siihen, mitä on sopimuksessa sitoutunut tekemään. Samoin suoritukseen liittyvän riskinjaon tulee olla sopimusosapuolten itsensä päätettävissä.
Kuten edellä on todettu, nykyisen maankäyttö- ja rakennuslain rakentamiseen liittyviä vastuita koskevan järjestelmän mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvä on sopimusvapauden nojalla päättänyt, miten ja millä ehdoilla sen on tarkoituksenmukaisinta toteuttaa rakennushankkeensa.
Nyt käsiteltävillä ehdotuksilla kajotaan sopimusvapauteen sekä vastuunjaon että takuuajan osalta tavalla, joka saattaa olla jopa perustuslain vastainen (osittaisena poikkeuksena pykäläehdotus 2., jossa sopimusvapautta on pyritty säilyttämään). Esimerkiksi sopimusvapaus, elinkeinonvapaus ja omistamisen vapaus ovat länsimaisen oikeusjärjestyksen sekä elinkeinonharjoittamisen keskeisimpiä periaatteita, joista voidaan poiketa vain erittäin painavista syistä. Tällaisia syitä ei ole käsillä. Mikäli lakiesitys menisi eteenpäin sopimusvapautta rajoittavassa muodossa, se pitäisi käsitellä ainakin Oikeusministeriössä ja lakia mahdollisesti säädettäessä Perustuslakivaliokunnassa.
Suomessa on jo voimassa kuluttajia suojaavaa erillistä pakottavaa lainsäädäntöä, kuten esimerkiksi asuntokauppalaki ja kuluttajansuojalain esimerkiksi pientalorakentamiseen ja -korjauksiin liittyvät 8 luku ja 9 luku. Lisäksi esimerkiksi talopakettien ja elementtien kuluttajakaupassa käytetään kuluttaja-asiamiehen tar- kistamia ja hyväksymiä yleisiä sopimusehtoja. Olemassa oleva lainsäädäntö on riittävää näiden lähtökohtaisesti heikommassa asemassa olevien rakennuttajien suojaamiseksi. Ympäristöministeriön pykäläehdotukset menisivät kuitenkin myös elinkeinonharjoittajina toimivien ammattimaisten rakennuttajien osalta osin jopa kuluttajansuojaa pidemmälle.
Ympäristöministeriön pykäläehdotuksista vaihtoehdossa 2. on pyritty säilyttämään sopimusvapautta ja se onkin Rakennusteollisuus RT ry:n käsityksen mukaan vaihtoehdoista käyttökelpoinen lähtökohta jatkotyöstämiselle.
Käsityksemme mukaan hallitusohjelman kirjaus rakentamisen vastuusta (”Rakentamisen toteutusvastuu säädetään pääurakoitsijalle”) mahdollistaa sen, että sopimusvapaus säilytetään ja vastuupykälät koskevat vain niitä tilanteita, joissa osapuolet eivät ole halunneet tai osanneet toisin sopia.
3.2. Rakentamisen toteutusmuodot ja sopiminen vastuunjaosta
Päävastuulliselle toteuttajalle laissa sälytetty kokonaisvastuu rajoittaisi rakennushankkeeseen ryhtyvän päätösvaltaa valita hankkeen toteuttamismuoto ja esimerkiksi kehittyneiden allianssimallien ja myös perinteisten jaettujen urakoiden käyttö kävisi mahdottomaksi.
Moderneissa rakentamisen toteutusmuodoissa korostuu toimijoiden yhteistoiminnallisuus ja jokaisen osapuolen vastuu lopputuloksesta. Koko rakentamisen ketju on sidottu projektin yhteisiin laatu- ja aikataulutavoitteisiin. Esimerkiksi allianssimallissa kannustimet voidaan määrittää siten, että mahdollisimman laadukas työnsuoritus on kaikille toimijoille myös taloudellisesti kannattavin lopputulema. Allianssissa työn laatua voidaan seurata myös rakennuksen valmistuttua niin sanotun jälkivastuuvaiheen ajan (tyypillisesti viisi vuotta) siten, että osa lisäpalkkioista tai palkkionvähennyksistä jaetaan vasta jälkivastuuvaiheen jälkeen todetun onnistumisen perusteella. Tietomme mukaan allianssimallilla toteutetuista rakennushankkeista ei ole riidelty tuomioistuimissa missään maailmassa.
Esimerkiksi selvitysmies Erkki Virtanen esitti selvityksessään vuonna 2017 julkisten rakennushankkeiden teettämistä allianssihankkeina – tämän sopimusvapautta rajoittavat pykäläehdotukset tekisivät mahdottomaksi.
Allianssi ei ole oikeushenkilö, joten sitä ei tosiasiassa voida nimetä päävastuulliseksi toteuttajaksi – näin ollen pykäläehdotusten perusteluissa onkin mainittu, että allianssin olisi nimettävä keskuudestaan päävastuullinen toteuttaja. Mikäli päävastuullisen toteuttajan vastuu olisi pakottavalla tavalla lakisääteistä ilman toisinsopimismahdollisuutta, tämä romuttaisi allianssimallin yhteisen vastuun ja riskinjaon mahdollisuuden kokonaisuudessaan. Voimakkaasti etenkin suurten ja/tai kompleksisten hankkeiden osalta yleistymässä olevasta yhteistoiminnallisesta toteutusmuodosta jouduttaisiin palaamaan takaisin ns. vastakkainasettelu-urakoihin.
Toinen esimerkiksi otettava näkökulma on, että rakennuttajat ovat perinteisesti etsineet esimerkiksi kustannussäästöjä jaetuilla urakoilla eli jakamalla urakkaa ja kilpailuttamalla eri erikoisosa-alueiden urakoitsijoita suoraan; yhden päävastuullisen toteuttajan mallissa tämä ei olisi mahdollista. Päävastuullinen toteuttaja ei voi kantaa vastuuta rakennushankkeen laadusta siltä osin kuin rakennustyö tai materiaalihankinnat eivät tapahtuisi päävastuullisen toteuttajan alaisuudessa. Myös tämän seikan mahdollinen kustannusvaikutus tulisi huomioida vaikutusarvioinnissa.
Rakennushankkeen toteutusmuodon valinta on tärkein yksittäinen päätös, jolla vaikutetaan laadun lisäksi esimerkiksi rakentamisen tuottavuuteen ja kustannuksiin. Toteutusmuodon valinnassa voidaan myös huomioida rakennushankkeeseen ryhtyvän omat resurssit ja mahdollisuudet. Lainsäädännöllä ei pidä tehdä pakottavia valintoja, vaan jättää päätös rakennushankkeeseen ryhtyvälle, joka arvioi eri toteutusmuotojen toimivuutta kussakin hankkeessa. Tältäkin osin tulee huomioida, että kuluttaja-asemassa olevia rakennuttajia suojaa jo oma lainsäädäntönsä.
3.3. Yhden päävastuullisen toteuttajan malli
Yhden päävastuullisen tahon malli olisi epätarkoituksenmukaista myös siinä tilanteessa, että päävastuullinen toteuttaja voisi vaihtua kesken rakennushankkeen (pykälävaihtoehto 2). Esimerkiksi talonrakennuksessa maanrakennusurakka ja runkourakka limittyvät usein toisiinsa, eikä ole päävastuullisen toteuttajan vaihtamiselle ole olemassa yksiselitteisesti tarkoituksenmukaista hetkeä.
Esimerkiksi pientalorakentamisessa talopaketin pystyttävä urakoitsija on työmaalla vain joitakin päiviä tai viikkoja. Ja toisaalta, mitä laajemmasta hankkeesta (esimerkiksi aluerakentaminen) on kysymys, sitä enemmän siellä tehdään samanaikaisesti myös niin erilaisia työnsuorituksia, että yhdellä taholla ei välttämättä ole riittävää kaikkien rakentamisen erikoisalojen asiantuntemusta laadun riittäväksi varmistamiseksi.
3.4. Suunnitteluvastuun hämärtyminen
Pykälävaihtoehdoissa 2. ja 3. on maininta siitä, että päävastuullinen toteuttaja / päätoteuttaja vastaisi ”olennaisten teknisten vaatimusten täyttymisestä”. Tämä on ongelmallinen sanamuoto, koska esimerkiksi suunnittelulla ja materiaalivalinnoilla vaikutetaan olennaisten teknisten vaatimusten täyttymiseen aivan keskeisesti. Samoin on ongelmallista, että olennaisten teknisten vaatimusten täyttyminen on ainakin nykyisin määritetty laissa ja asetuksissa hyvin laveasti (esimerkiksi MRL 117 a-g).
Esimerkiksi Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2007:5 on vahvistettu rakennusalan yleinen ja tarkoituksenmukainen vastuunjako ”Rakennusalalla vakiintuneesti noudatetun vastuunjaon mukaan tilaajalle kuuluu suunnittelu ja urakoitsijalle rakentaminen”. Suunnitelmien puutteellisuuden, tulkinnanvaraisuuden tai virheiden seuraukset olivat siten tapauksessa tilaajan vastuulla.
Päävastuullisen toteuttajan vastuun ulottaminen olennaisten teknisten vaatimusten täyttymiseen saattaisi tarkoittaa sitä, että päävastuullisen toteuttajan pitäisi käytännössä arvioida ja kyseenalaistaa erikoisalojenkin suunnittelijoiden tekemiä suunnitelmia ja tarvittaessa vaikuttaa niihin. Toteuttajat joutuisivat pahimmillaan palkkaamaan omia suunnittelijoitaan tekemään päällekkäistä työtä alkuperäisten suunnittelijoiden kanssa. Käytännössä tämä saattaisi viedä markkinaa KVR- ja gryndirakentamisen suuntaan, jossa urakoitsija käytännössä tekee keskeiset laatuun liittyvät ratkaisut. Tämä todennäköisesti yksipuolistaisi rakennustuotantoa esimerkiksi arkkitehtuurin osalta ja vähentäisi tilaajan mahdollisuutta päättää haluamistaan suunnitteluratkaisuista.
3.5 Pidennetty takuuaika
Näkemyksemme mukaan takuuaikaa ei tule määrittää laissa. Erilaiset rakennussuoritukset ja rakennushankkeeseen ryhtyvän tarpeetkin poikkeavat niin huomattavasti toisistaan, että yhden takuuajan määrittäminen olisi kaiken kaikkiaan epätarkoituksenmukaista. Samoin rakennushankkeisiin liittyy usein elementtejä, joista ei edes ole mahdollista saada viiden vuoden takuuta alihankkijoilta – esimerkkeinä kalustus, kodinkoneet ja pihatöiden istutukset.
Termit ”takuu” tai ”takuuvastuu” eivät ole missään tapauksessa yksiselitteisiä, ellei niiden sisältöä avata lainsäädännössä. Pykäläehdotuksista jääkin vielä epäselväksi se, mikä olisi päävastuullisen toteuttajan takuuvastuun sisältö sekä se, miten tämä takuuvastuu suhtautuisi esim. asuntokauppalakiin ja muuhun erityislainsäädäntöön, joissa säännellään esim. toiminnasta ja osapuolten velvoitteista vastuuaikana (vrt. takuuaika).
Mikäli takuuvastuulla viitataan esimerkiksi YSE 1998 29 §:ssä kuvattuun takuuvastuuseen pidennettynä viiden vuoden pituiseksi, laki olisi päävastuullisen toteuttajan kannalta monellakin tavalla kohtuuton, mikäli takuuajasta ei voitaisi sopimusvapauden puitteissa sopia toisin. Pitkäkestoisessa pakottavassa takuussa vastuu ulottuu niin pitkälle rakennuksen käyttöaikaan, että vastuun rajanveto esimerkiksi ylläpitoon sekä huoltoon liittyvien epäkohtien kanssa saattaisi olla käytännössä mahdotonta. Vähintään tämä johtaisi siihen, että rakennuksen käyttäjille asetettaisiin sopimuksellisesti pakottavia huolto- ja kunnossapitovelvoitteita tai siihen, että rakennusliikkeen tulisi erillistä kompensaatiota vastaan ottaa rakennuksen huolto ja ylläpito hoidettavakseen vastuuaikana.
Mikäli takuuaikaa pidennettäisiin, tämä johtaisi myös kohtuuttomaan tilanteeseen esimerkiksi takuuajan vakuuksien osalta. Erityisesti pk-sektorin toimijoiden saattaisi olla hankalaa saada vakuuksia uusille kohteille, mikäli ns. vakuuslimiitti olisi kokonaisuudessaan jo kiinni pitkäaikaisissa takuuaikaisissa vakuuksissa. On myös selvittämättä, myöntäisivätkö rahoituslaitokset ainakaan kaikille toimijoille näin pitkäaikaisia vakuuksia.
Pidennetty pakollinen takuuaika johtaisi entisestään selkeämpään kilpailun vähenemiseen rajoittaen käytännössä pk-sektorin yritysten mahdollisuutta osallistua tarjouskilpailuihin. Pidennetty pakollinen takuuaika aiheuttaisi myös hankalia näyttökysymyksiä rakentamisen ja ylläpidon vastuiden välille ja lisäisi pitkäkestoisia riitoja.
4. Päävastuullisen toteuttajan rekisteröinti
Päävastuullisen toteuttajan rekisteröimisessä ongelmallisinta on, että rekisteriin pääsemiseksi lienee täytettävä tietyt ehdot, joista tässä vaiheessa ei ole tietoa. Esimerkiksi uuden hankintalain poissuljentaperusteista keskusteltaessa ilmeni, että rakennusalan erityisiä ominaisuuksia ei ymmärretty riittävällä tavalla. Tällöin sinällään hyvää tarkoittavilla kriteereillä voidaan joutua hyvinkin epätarkoituksenmukaisiin tilanteisiin.
Esimerkiksi jonkin epätoivottavan tapahtuman todennäköisyys valitettavasti kasvaa, mitä enemmän rakentaja rakentaa. Samoin esimerkiksi referensseihin liittyvät kriteerit saattaisivat estää uusien toimijoiden tulemista alalle.
5. Vaikutusarviointi
Asiasta tehdyssä vaikutusarvioinnissa ei muutoinkaan ole kiinnitetty riittävästi huomiota siihen, minkälaisia mahdollisia vaikutuksia vastuun ja riskien siirtämisellä olisi erityisesti rakentamisen kustannuksiin sekä kilpailun määrään alalla.
Vaikutusarviointiin liittyy myös se, että koko prosessi mahdollisissa erimielisyystilanteissa on selkeästi hahmotettavissa. Mitä päävastuullisen toteuttajan vastuu käytännössä tarkoittaa ja mikä sen osalta on hallintolainkäytön ja siviiliproses- sien keskinäinen suhde – määrääkö viranomainen, kenet se katsoo vastuutahoksi ja määrääkö viranomainen tämän tahon tekemään lain nojalla korjaustoimenpiteitä valituskelpoisella päätöksellä?
Pääurakoitsijalle asetettava kokonaisvastuu johtaisi myös kilpailun vähentymiseen rakennusmarkkinoilla. Ympäristöministeriön Pöyryllä teettämässä vaikutusarvioinnissa on todettu uudistuksen johtavan ”pienten urakoitsijoiden poistumiseen markkinoilta”. Tarjoajien määrä saattaa siis vähentyä ja pk-sektorin ura- koitsijoista siirtyvät enenevässä määrin aliurakoitsijoiksi. Tämä on erittäin ongelmallista erityisesti kooltaan pienempiä hankkeita teettäviä tahoja, kuten esimerkiksi taloyhtiöitä. Tähän mennessä tehty vaikutusarviointi on ollut hyvin pintapuolista, eikä sen yhteydessä ole ymmärretty riittävällä tavalla rakentamisen sopimuksellisia vastuusuhteita.
Samoin vastuun siirtäminen pykäläehdotusten laajuudessa saattaisi johtaa siihen, että esimerkiksi epävarmojen korjaustarpeiden osalta tarjoajia saattaa olla hankala löytää. Tällaisia tilanteita saattaa liittyä esimerkiksi sellaisiin sisäilmaongelmiin, joiden juurisyytä rakennushankkeeseen ryhtyvä ei ole saanut sataprosenttisesti varmistettua sekä vanhojen ja etenkin peitetyiltä rakenteiltaan epävarmojen rakennusten saneerauksiin. Tämä lisää entisestään korjausvelkaa ja johtaa hallitusohjelmankin tavoitteisiin nähden täysin päinvastaiseen tilanteeseen.
Mikäli riskiä siirretään voimakkaasti, markkinoilta löytynee sekä vastuullisia pitkäjänteisesti toimivia tarjoajia, jotka arvioivat riskiposition vaikutuksen omaan tarjoukseensa sekä toisaalta tarjoajia, jotka ovat valmiita ottamaan riskin huomioimatta sitä tarjouksessaan. Etenkin jos hintaa pidetään tarjouskilpailussa keskeisenä kriteerinä, tarjouskilpailun lopputulos saattaa olla sekä tilaajan että rakentamisen laadun kannalta epätarkoituksenmukainen.
Pidämme hyvin mahdollisena, että vastuun siirtäminen sekä pidennetty vastuuaika saattavat johtaa markkinatarjonnan muuttumiseen. Esimerkiksi vakavaraiset toimijat saattavat tehdä mieluummin kohteita omaan lukuunsa (vrt. perustajaosakas asuntorakentamisessa) ja myydä kohteita valmiina. Etenkin pidennetyn takuuajan osalta toimijat saattavat asianmukaisen huollon ja ylläpidon varmistamiseksi tarjota enenevässä määrin rakennusurakoita vain siten, että toteuttajan kanssa tehdään samalla pitkäaikainen erillismaksullinen huolto- ja ylläpitosopimus.
Keskeinen vaikutusarvioinnin yhteydessä selvitettävä asia on myös, mitä ovat esimerkiksi lakisääteiseen takuuvastuuseen ja/tai muuhun vastuuseen liittyvät oikeussuojakeinot ja, miten erimielisyystilanteissa tosiasiallisesti menetellään.
Nyt käsiteltävät kirjaukset saattavat mahdollistaa jopa päällekkäisiä tai rinnakkaisia hallinto- ja siviilioikeudellisia prosesseja, joiden aikana esimerkiksi korjaustoimet eivät välttämättä etene lainkaan. Korjausvelankin kannalta yksiselitteisintä on, että viranomainen vastuuttaa nimenomaan kiinteistönomistajaa / rakennushankkeeseen ryhtyvää, joka tarvittaessa saattaa siviilioikeudellisen riita-asian vireille vastuulliseksi katsomaansa tahoa kohtaan. Tästä asiasta on kuultava esimerkiksi Oikeusministeriötä, Asianajajaliittoa sekä keskeisten tuomioistuinten edustajia.
6. Lopuksi
Mikäli lainsäädännöllä halutaan puuttua laatukysymyksiin, keskeistä olisi, että jokainen rakentamiseen liittyvä toimija kantaisi vastuun omasta toiminnastaan ja menettelystään. Esitetyllä yhden tahon eli pääurakoitsijan vastuulla olisi erittäin haitallinen vaikutus esimerkiksi siihen, kuinka vakavasti rakennusten suunnitteluun ja ylläpitoon jatkossa suhtaudutaan – näillä seikoilla on tutkimusten mukaan vähintään yhtä suuri vaikutus sisäilmaongelmiin kuin itse rakennustyöllä.
Mikäli lainsäädäntöä kuitenkin halutaan muuttaa, esitetyistä pykälävaihtoehdoista sopimusvapauden säilyttävä vaihtoehto 2 on paras aihio jatkokehitykseen. Tämänkin vaihtoehdon osalta pykäläehdotuksessa on selkeitä muutostarpeita edellä käsitellyllä tavalla. Esitämme, että tätä kommentointimahdollisuutta jatketaan vielä ennen lakiesityksen antamista, kun lakimuutosehdotus perusteluineen on edelleen toivottavasti jäsentynyt nyt saatujen kommenttienkin perusteella.
Lisätietoja:
Anu Kärkkäinen
johtaja, elinkeinoasiat
